L’investissement LMNP permet de louer un appartement meublé pour en tirer des revenus défiscalisés. Toutefois, il convient de respecter plusieurs règles pour choisir le logement idéal et bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. De plus, aucun investissement immobilier n’est exempt de risques, d’où l’importance de bien préparer ce projet particulier. Voici quelques conseils pour investir en LMNP et optimiser le rendement de ce placement.
Pour réaliser un investissement LMNP fiable, il convient de sélectionner l’emplacement du bien à louer avec le plus grand soin. Dans cette optique, il faut choisir entre l’acquisition d’un logement en LMNP classique ou en LMNP Censi-Bouvard.
Un logement meublé en LMNP classique doit se situer dans un quartier dynamique. Il convient de s’assurer que la zone soit bien desservie par les transports en commun et qu’elle soit proche des écoles, lieux de sorties et commerces.
Le futur loueur en meublé non professionnel doit analyser le marché immobilier local et examiner les prix des loyers qui y sont proposés. Il suffit pour cela de discuter avec les commerçants du quartier. En outre, la qualité de la connexion à Internet d’un bien immobilier peut faire la différence et permettre à l’investisseur de se démarquer des autres loueurs meublés.
Ici, l’emplacement du bien dépend du type de résidence choisi par l’investisseur.
Pour un appartement de tourisme, il convient de choisir un lieu à proximité de la montagne ou en bord de mer. L’astuce consiste à rechercher les stations balnéaires ou les infrastructures de ski qui ne sont pas encore très fréquentées. Cette approche permet de se projeter sur plusieurs années.
L’objectif est-il d’investir dans une résidence d’affaires ? Alors, cette dernière doit se situer près d’un lieu de transfert dans une grande métropole (aéroport, gare, port…). Les zones industrielles et les quartiers d’affaires à proximité de ces endroits sont parfaits pour investir en LMNP Censi-Bouvard.
En optant pour un logement médicalisé de type EHPAD, l’investisseur doit s’assurer que sa maison de retraite ne soit pas trop éloignée du centre-ville pour éviter le sentiment d’isolement des résidents. Le gestionnaire et le personnel médical doivent être irréprochables, car la réputation d’une résidence médicalisée peut vite se dégrader.
Pour un logement étudiant, il convient de choisir un bien immobilier proche d’une université ou d’une école, mais aussi des transports en commun. La résidence doit être sécurisée pour encourager les parents et rassurer les apprenants qui font leur première expérience de location.
Dans le cas d’un logement meublé en LMNP classique, le loueur doit tenir compte du type de locataire qu’il souhaite atteindre pour choisir un bien immobilier adapté. L’objectif est-il d’héberger des familles ? Il faut alors opter pour un T3 ou un T4.
La résidence est-elle destinée à accueillir des étudiants ? Aménager un logement meublé de petite surface comme un studio est vivement recommandé. Il est toutefois possible d’opter pour un T2 pour louer un bien LMNP de façon ponctuelle. La rotation et le risque de vacances locatives sont certes plus importants, mais il est plus facile de trouver des locataires avec ce type de logement.
En Censi Bouvard, le choix du bon logement dépend du type de résidence de services souhaitée. Ici, l’investisseur doit s’assurer de collaborer avec un gestionnaire expérimenté. De plus, avant d’investir sur le marché de la LMNP d’occasion, il doit vérifier que les équipements et les meubles soient en parfait état !
La réussite d’un projet de location meublée dépend des acteurs qui accompagnent l’investisseur. Ce dernier doit commencer par contacter un spécialiste de la gestion de patrimoine ou de la comptabilité pour réaliser le dossier du montage financier. Il devra aussi faire appel à un agent immobilier pour trouver le logement qui lui permettra de rentabiliser son investissement.
Dans le cas d’un investissement LMNP Censi Bouvard, la gestion du bien situé dans une résidence de services est assurée par un exploitant commercial. Ce dernier a pour mission de verser les revenus locatifs du loueur tous les mois. Ici, il convient de faire attention à ne pas choisir une agence susceptible de faire faillite.
Important : il est déconseillé d’investir en LMNP avec l'objectif de revendre le logement avant une période de 10 ans. La location meublée est un investissement dont le rendement devient intéressant sur le long terme !
Le mobilier d’un appartement loué en LMNP doit comporter les éléments de confort indispensables à la vie du locataire. Il s’agit :
Le loueur doit aussi s’assurer que son logement offre des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement et des luminaires. Il doit s’assurer que le matériel d’entretien ménager soit adapté aux spécificités de la résidence.
Le bail en location meublée couvre une durée minimale de 9 mois pour un étudiant et de 1 an pour les autres types de locataires. Il se renouvelle de manière tacite à l’échéance. En outre, la révision du loyer est possible chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE.
La première étape pour bénéficier du statut de LMNP est l’inscription gratuite au répertoire Sirene. Le loueur effectue les démarches nécessaires auprès du greffe du tribunal de commerce situé dans la région de sa location meublée. Renseigner et transmettre le formulaire de déclaration d’activité (le P0i) lui permet d’obtenir un numéro SIRET. Pour une création en indivision, il devra remplir le formulaire FCMB.
Le loueur en meublé non professionnel dispose de 15 jours après le début de son activité pour effectuer sa déclaration. Pour un bien en location saisonnière, il devra déclarer son activité à la Mairie compétente conformément à l’article L324-4 du Code du tourisme.
La location meublée est une activité commerciale. Les revenus qui en résultent sont ainsi soumis aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais aussi à plusieurs impôts. Il s’agit de la :
La CVAE intervient uniquement pour un chiffre d’affaires supérieur à 152500 euros. Avec des revenus inférieurs à 70000 €, le loueur est soumis au régime du micro-BIC et peut bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 71 % sur les revenus qu’il déclare.
Le régime réel simplifié permet quant à lui d’amortir la valeur du logement en location, des travaux et du mobilier. Toutes les dépenses relatives à l’activité de location meublée sont alors déduites des revenus déclarés.
